La ley de vivienda que desea desarrollar el Gobierno de coalición entre el PSOE y Unidas Podemos se ha centrado en una idea que los expertos consideran errónea: Si se ataca a los grandes tenedores de pisos, no supondrá un cambio sustancial en el mercado, con una caída en el precio del alquiler en Madrid y Barcelona, las dos ciudades más “tensionadas”. Pero “ese diagnóstico está equivocado, porque esos grandes tenedores suponen únicamente el 4% del parque de viviendas, y la clave está en dos millones de particulares, que son propietarios de una o dos viviendas”. Se trata de “un brindis al sol”, que no afectará al precio de los alquileres.

La reflexión es del economista José García Montalvo, que sigue desde hace décadas el mercado inmobiliario, y que insiste en que, si la situación de partida es equivocada, “el diagnóstico”, será imposible encontrar la solución adecuada. La razón de esa ley de vivienda, que ha recibido un varapalo rotundo por parte de la patronal Foment, hay que hallarla, según García Montalvo en el interés “político” de las dos formaciones de la coalición de Gobierno. Con la ley, el PSOE se garantiza el apoyo de Unidas Podemos y eso implica sacar adelante el presupuesto del Estado para 2022.

El economista Gonzalo Bernardos, también especializado en el mercado inmobiliario, deja claro que la medida no comportará un descenso en el precio de los alquileres. “Muchos de los que hoy están contentos por la nueva ley de vivienda pronto estarán decepcionados. Bajará mucho la movilidad de los inquilinos y hará muy difícil encontrar una vivienda en Barcelona y Madrid, y por una de ellas pronto estarán dispuestos a pagar un suplemento”.

AUMENTO DE LITIGIOS

La cuestión central de esa medida del Gobierno es que buscará a los grandes tenedores, a los que tengan, por lo menos, 11 inmuebles y siempre que los tengan a través de una empresa o fundación. Si tuviera éxito, la incidencia sería mínima, porque, como señala García Montalvo, el grueso de las viviendas está en manos de pequeños propietarios que “complementan” sus rentas con esos alquileres.

Manifestación contra los alquileres abusivos en Barcelona / EUROPA PRESS
Una manifestación en Barcelona para pedir alquileres más asequibles / MA

Lo que ofrece Hacienda, a través de las declaraciones de renta por bienes inmobiliarios, es que la mayoría de esos propietarios están situados en una franja de ingresos entre los 30.000 y los 60.000 euros. El segundo grupo de “tenedores” está entre los 12.000 y 21.000 euros. Es decir, “no son ricos, precisamente”.

Pero para tener toda la información necesaria, para limitar los precios de alquiler, “sería necesario un aparato estadístico del que ahora no se dispone”, insiste García Montalvo. Además, se pretende castigar la tenencia de “viviendas vacías”, pero se puede alegar por qué se tiene vacía, y eso provocará “un aumento enorme de los litigios”.

UN 1,5% DE VIVIENDAS VACÍAS

¿Soluciones? La oferta y la demanda. A eso se ciñen los economistas consultados, con la experiencia que se ha vivido con la pandemia. El precio del alquiler en Barcelona ha bajado un 10%, porque la demanda ha descendido, producto de menores rentas durante la pandemia. Los datos no casan con las reclamaciones políticas, según García Montalvo. El INE señala que existen en España 3,5 millones de viviendas vacías. Pero la realidad es otra. En el caso de Barcelona, la alcaldesa Ada Colau fijó en el 10% el porcentaje de viviendas vacías del total del parque residencial, pero los especialistas lo reducen al 1,5%.

El Gobierno de coalición que preside Pedro Sánchez deja, además, a las comunidades autónomas la regulación posterior. Eso provocará realidades muy distintas, entre Madrid –gobernada por el PP, que ha rechazado la medida—y Barcelona. En todo caso, se ofrece un margen de tres años para ir concretando todas esas regulaciones, lo que refuerza la idea de “un brindis al sol”.

¿BURBUJA A LA VISTA?

La experiencia comparada ofrece resultados opuestos a los que persigue el Ejecutivo de Sánchez. Lo recuerda Gonzalo Bernardos. “Para bajar el precio del alquiler, hay que subir la oferta y el control de precios siempre la baja. Si los controles de precios no han funcionado en Nueva York, Berlín o París, no sé por qué han de funcionar en Madrid o Barcelona”, asevera.

Otra de las consideraciones es que la dedicación del 30% de cualquier solar para vivienda social, puede llevar a una reducción de las nuevas promociones “y hará subir más el precio debido a una escasa oferta de vivienda nueva, e incrementa el riesgo de que el boom inmobiliario actual se convierta en burbuja”, a juicio de Bernardos.

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