Interior de una vivienda de lujo ubicada en Barcelona
Interior de una vivienda de lujo ubicada en Barcelona

La ley de vivienda frena el alquiler de lujo en Barcelona

Los inversores prefieren poner a la venta los activos adquiridos antes que arrendarlos si no pueden poner ellos los precios para tener una alta rentabilidad

En septiembre se cumplió un año de la entrada en vigor de la ley que limita los precios de los alquileres en 60 municipios de Cataluña de más de 20.000 habitantes. La Ley 11/2020 tiene el objetivo de evitar las subidas abusivas que se han producido en los últimos años, destensionar el mercado del arrendamiento y poner unos topes máximos basados en el índice de referencia de precios en cada zona. ¿Pero, con qué consecuencias? Una de ellas es que se puede reducir el parque del alquiler de lujo, porque los propierarios pueden preferir la venta. 

“Durante la pandemia no hubo inversores y como ahora hay dinero, el sector se ha vuelto a poner en marcha. Estas personas se han puesto a comprar activos para luego alquilar”, indica a Metrópoli Iñaki Unsain, presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI). Según el experto, a día de hoy en la capital catalana hay dos tipos de inversores: el que compra para rehabilitar y luego vender y el que compra para poner en arrendamiento. Con la vuelta a la normalidad, la recuperación económica y la confianza del entorno, los índices de confianza en el sector del ladrillo "siguen siendo más prudentes que en 2008, pero los accionistas están experimentando una gran atracción por Barcelona y Madrid", apunta Unsain. 

El número de inversores interesados en viviendas en rentabilidad ha incrementado un 20% ya que, en palabras del presidente de AEPSI, “se ha convertido en un valor seguro que garantiza un alto rendimiento a largo plazo”.

Interior de una vivienda de lujo ubicada en el paseo de Gràcia de Barcelona
Interior de una vivienda de lujo ubicada en el paseo de Gràcia de Barcelona

LEY DEL ALQUILER EN BARCELONA

Sobre la Ley del alquiler, el coste viene fijado por un índice de referencia, añade el experto en el sector. "El valor del activo, el notario, los honorarios, la gestión... ¡todo son gastos!", reza Unsain, que calcula que a día de hoy un piso da una rentabilidad del 4% a los propietarios. "En cuanto saquen esta regla, que la van a sacar, y la apliquen sólo a los grandes tenedores, los pequeños propietarios podrán poner el precio que decidan", ésta es la clave, a su juicio. "Cuando la ley no exista, se revalorizará la propiedad", zanja Ikañi Unsain. 

"Con la nueva medida que se llevó a cabo en septiembre de 2020 en Cataluña, la oferta en Madrid se ha incrementado y en Barcelona se ha reducido un 10%, ¿Es eso lo que queremos?", se pregunta Estrella Serrano, directora de Living Luxury Real Estate Barcelona. "Se lleva a cabo una ley de vivienda y me parece fenomenal, quitar presión en zonas donde subían los precios que no se podía controlar, la gente no tenía acceso a un hogar y estipularon los precios". Pero esto que estaba ocurriendo en los últimos años afecta sobre todo a vivienda social y a los complejos más sencillos, no a los activos de lujo. "Estamos en un momento de incertidumbre, la gente que se había planteado tomar la decisión de cambiarse de piso ahora lo está frenando, hay mucha inquietud". 

"Nosotros podemos llegar a tener lista de espera", explica Estrella Serrano, especializada en el segmento del lujo. Sin embargo, con la nueva Ley del Alquiler, la experta en el sector considera que "no se pueden aplicar las mismas políticas para el alquiler social que para el segmento premium". "Me parece fenomenal la medida, --insiste-- pero, ¿sabes cuál es el problema? Que esto afecta a la vivienda social, a la vivienda más sencilla", finaliza la directora de Living Luxury. 

INVERSORES

"La Ley del alquiler está ralentizando la oferta. El inversor no va a hacer una reforma y a invertir en un activo si más tarde no puede poner el piso al precio que desee. El arrendamiento tiene esta limitación y la medida catalana está logrando objetivos opuestos porque no está saliendo producto; los inversores nos dicen que no les sale rentable arrendar y ponen el activo a la venta", aclara Estrella Serrano a este medio.   

En cuanto al perfil de cliente, el nacional suelen ser o parejas que empiezan su vida en común --profesionales que una vez pasada la pandemia se lanzan a buscar un piso de alquiler--, familias con hijos que buscan crecer el espacio y parejas senior que son "nido vacío": los hijos han marchado, vivían en hogares de entre 300 y 400 metros cuadrados de superficie y ahora buscan áticos o viviendas de otras características. "Es otro perfil de clientes", argumenta Serrano.

Entre el 15% y 20% son clientes internacionales, especialmente alemanes, franceses y británicos, y el producto que busca es muy concreto: en torno a 40 metros cuadrados de superficie, de uno o dos dormitorios. "Esto se alquila muy rápido en Barcelona, hay que comprarlo en sitios que estén bien ubicados porque tienen una alta demanda", señalan desde el sector. Las zonas más demandadas son barrios como la Sagrada Família, Poblenou y Sant Antoni, aunque el distrito "rey" es el Eixample

El perfil de usuario es un ejecutivo solvente que gana entre 70.000 euros y 200.000 euros y busca un activo que esté impecable. "Un piso adecuado, como si fuese un Airbnb", explica Unsain. En este sentido, el profesional del sector inmobiliario recuerda que el usuario no elige la zona alta de la capital catalana "porque es más residencial" y aclara que el perfil de arrendamiento "no es para toda la vida". 

Vivienda de lujo ubicada en Barcelona
Vivienda de lujo ubicada en Barcelona

PRECIO

¿Y el precio? Los activos valen entre 200.000 euros y 250.000 euros y se alquilan entre los 800 euros y los 1.000 euros. "En Living Luxury trabajamos a partir de los 2.000 o 2.500 euros hasta precios ilimitados. Hemos llegado a arrendar viviendas de entre 12.000 euros y 18.000 euros mensuales", indica Serrano. 

En cuanto a las zonas, los clientes nacionales buscan barrios con todos los servicios y escuelas internacionales. Los clientes no nacionales se fijan en Paseo de Gràcia, Pau Claris y Rambla Catalunya, zonas mucho más céntricas. Respecto al tipo de inmueble, desde el segmento del lujo esclarecen que las parejas "se conforman en viviendas de 100 metros cuadrados de superficie, mientras que las familias con cuatro y cinco hijos reclaman complejos de más de 250 metros cuadrados". Por lo general, el cliente nacional pide una promoción "más nueva y actual", busca comodidades. El internacional, por su parte, le impresiona más la estética. "Ahora se valoran las vistas, las zonas comunes y las terrazas", esto lo piden tanto los de aquí como los de fuera, zanjan los expertos. 

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