"Hay que pensar en Barcelona como si fuera otro Eixample"

La vivienda es una de los grandes dolores de cabeza de los barceloneses tras meses de subidas constantes de los precios de alquiler de compraventa. En una ciudad encajonada entre ríos y con escasas posibilidades de crecer más allá de Collserola, el futuro del mercado inmobiliario depende de un cambio de mentalidad en el que Barcelona pase a ser un concepto metropolitano, tal y como explica en esta entrevista la directora general de Aguirre Newman en Barcelona, Anna Gener.

Existe una gran preocupación por el aumento de los precios de la vivienda...
Es cierto que en Barcelona los precios tanto de alquiler como de compra están creciendo de una forma espectacular. Es la ciudad en la que más está creciendo en España. Entiendo que preocupe, en especial en el alquiler, porque en nuestro imaginario está más destinado a la gente joven y es la primera oportunidad para empezar una vida económica independiente. En Barcelona se han puesto como argumentos cosas muy variopintas como que los pisos turísticos repercuten sobre el precio de la vivienda y obliga a los vecinos a marcharse. Eso no es del todo así. Se mezclan muchas cosas.

¿Por qué han subido tanto?
El motivo principal por el que los precios suben tanto, igual que en cualquier otro mercado, es que el parque de vivienda de Barcelona es eminentemente en propiedad. Hay poca oferta de pisos destinados a alquiler y la poca que hay tiene que satisfacer una demanda creciente. El alquiler no solo es una opción para los jóvenes, sino que mucha gente que tiene puestos de trabajo estables ha hecho un cambio de mentalidad y prefieren alquilar. No se quieren hipotecar porque implica perder flexibilidad. Prefieren tener movilidad geográfica, son conscientes de que las etapas vitales son distintas y puedes vivir solo o con un amigo, luego con la pareja, más adelante tener hijos.

Algunos fondos de inversión detectan esta demanda insatisfecha y empiezan a ver claro que puede ser un buen negocio

¿Cómo se para esta escalada de precios?
Soluciones hay dos. Una es que haya más viviendas destinadas a alquiler, lo cual ya sucede porque algunos fondos de inversión y grupos inmobiliarios detectan esta demanda insatisfecha y empiezan a ver claro que puede ser un buen negocio. Son parte de la solución porque cuanta más oferta haya, más se atemperarán los precios porque lo que no desaparecerá es la demanda. Este cambio de mentalidad es imparable. Tener una vivienda en propiedad es atractivo, pero nos estamos homologando a Europa en cuanto a la percepción del alquiler como una opción duradera.

¿Y la otra?
Dejar de pensar en Barcelona como lo que depende del Ayuntamiento. Cuando una multinacional busca en Barcelona su sede para el sur de Europa, Cornellá, L'Hospitalet o El Prat también son Barcelona para ellos. Pero en términos de vivienda, no se percibe igual. La gente quiere vivir en el barrio donde ha nacido y eso en Europa no pasa. A la larga, si queremos competir con las grandes urbes habrá que pensar en una Gran Barcelona bien articulada desde el punto de vista urbanístico, con un sistema de transporte público eficiente y un nuevo concepto de la vivienda. No pasa nada si vives unos años en una población del área metropolitana mientras arrancas tu vida económica. Eso todavía cuesta.

Antes mencionabas a los fondos de inversión como parte de la solución, pero en Barcelona se los conoce popularmente como 'fondos buitre'...
El parque de viviendas destinadas a alquiler está en manos de particulares. Básicamente un particular que tiene un piso en Barcelona para que sus hijos puedan ir a estudiar a allí, gente que tenía ahorros y ha comprado una vivienda en el barrio. Pero no son propietarios profesionales. Está muy bien que existan propietarios de diversa tipología, pero lo mejor que le puede pasar al usuario es que haya profesionales con propiedades verticales y las gestionen adecuadamente cuando hay problemas. Porque el propietario particular no tiene esa capacidad e incluso se sienten desprotegidos en caso en impagos o desperfectos, por lo que al final muchos pisos no salen al mercado por eso.

Los salarios en Barcelona son los que son y la gente tiene que poder emanciparse, de eso no hay duda

¿Y no inflarán más los precios?
Los salarios en Barcelona son los que son y la gente tiene que poder emanciparse, de eso no hay duda. No podemos montar un mercado con viviendas que requieren cuatro salarios. Lo normal es que con uno o dos ya puedas acceder. ¿Cómo se consigue eso? Con más oferta. Es la única forma de contener los precios. Y si no hay parque de vivienda disponible es porque el mercado está poco profesionalizado y el propietario está poco protegido ante los abusos. El tema de las okupaciones ha sido muy controvertido y no se ha actuado con suficiente contundencia. La administración debería encargarse de eso.

Hay que gente que no se va de su casa, pero no puede pagarla, no la ha okupado...
Una cosa son los okupas, que estos se instalan en tu casa y a ver cómo los echas. Luego están las garantías para los propietarios que han alquilado un piso a alguien que a priori quiere pagar, pero que por las razones que sea llega un momento en el que no puede. Y ahí es donde hay que mejorar los mecanismos de protección por impagos, pero no con mayores fianzas. Subir los avales no sirve porque creas barreras de entrada. Son personas que te quieren pagar puntualmente y sacrificarían sus vacaciones para poder hacerlo, pero con una barrera de entrada demasiado alta se quedarán fuera del mercado. 

¿Y los gobiernos qué hacen?
La administración pública también tiene que poner de su parte y ampliar el parque de alquiler subvencionado. Para gente joven, con problemas económicos o en riesgo de exclusión social. El que hay ahora es insuficiente. Pero también hace falta más flexibilidad. La vivienda es un derecho y nuestros impuestos deberían servir sobre todo para afrontar este tipo de problemáticas, pero este derecho adquirido de soy de Sants y quiero vivir en Sants hay que relativizarlo porque los barrios cambian constantemente. No pasa nada por vivir unos años en otra parte.

El derecho adquirido de soy de Sants y quiero vivir en Sants hay que relativizarlo y no pasa nada por vivir unos años en otra parte

En Barcelona no hay mucho suelo disponible, ¿el Ayuntamiento debería pensar también en términos metropolitanos y aliarse con otras ciudades?
Hay que pensar en Barcelona como si fuera un segundo Eixample y avanzar en la interlocución a escala metropolitana para hacer promociones públicas conjuntas. No solo defender el territorio de cada uno, como ocurre a veces que se urbaniza la mitad de la calle porque es de un municipio y la acera de enfrente nada. Se trata de trabajar de una forma vertebrada y durante mucho tiempo ha sido complicado incluso si los dos ayuntamientos eran del mismo color político. Esto ya no es de recibo.

¿Todavía hay nichos de suelo en la ciudad?
Los dos grandes polos para crecer, tanto en residencial como en oficinas, son La Marina del Prat Vermell -que antes era suelo industrial y se ha recalificado a residencial- y La Sagrera. Son dos áreas que todavía están muy vírgenes y que concentrarán el siguiente crecimiento interior de Barcelona. Y aquí es donde habría que hacer una apuesta importante de promociones de alquiler, tanto públicas como privadas. Y luego que la trama de la ciudad siga generando más oferta de alquiler a pequeña escala para oxigenar los barrios. En el 22@ hay mucho suelo terciario y quizá sería interesante recalificarlo a residencial si se detecta que no hay tanta demanda de oficinas. 

Quizá no se planifica suficiente a largo plazo...
La ciudad debe satisfacer la demanda de sus habitantes y si el ciudadano pide más residencial, hay que buscar la forma de hacerlo. En los años 80, con la explosión del sector servicios, se necesitaban más oficinas y la ciudad se puso las pilas. En los 90 empezó el boom turístico y se hicieron muchos hoteles. Y ahora que falta vivienda hay que ampliar el parque público porque realmente no hay suficiente. Estamos en un ciclo expansivo y cuando el sector privado haga sus promociones libres de obra nueva tienen que contribuir a financiar este suelo para vivienda protegida.

Una burbuja es una escalada de precios injustificada, que es lo que pasó antes de la crisis, sustentada en una financiación abundante y barata

En el mercado de compraventa también suben los precios y se ha disparado las hipotecas. ¿Vamos hacia una segunda burbuja inmobiliaria?
La situación actual es muy diferente de la anterior. Una burbuja es una escalada de precios injustificada, que es lo que pasó antes de la crisis, sustentada en una financiación abundante y barata. Cuando accedes a una vivienda en propiedad sin poner dinero propio y prácticamente la totalidad del universo de compradores entra en el mercado, entonces es cuando se puede hablar de burbuja. Ahora, en cambio, la financiación no es abundante ni barata y la gente que accede a préstamos hipotecarios es realmente solvente. 

¿Hemos aprendido de nuestros errores entonces? 
Los bancos han aprendido la lección y ya no financian hipotecas al 110% a gente con una posición financiera débil. Para satisfacer la cuota de la hipoteca necesitas tener trabajo estable y ante se concedían hipotecas de forma demasiado absurda. Había casos alucinantes. En el momento en el que la demanda es ilimitada, los precios suben sin parar. Ahora la demanda es limitada y la oferta también. 

¿Los promotores también han cambiado su estrategia?
Al promotor de obra nueva le pasa lo mismo. Antes le financiaban el suelo y la construcción, mientras que actualmente tiene que hacerlo con fondos propios o con un crédito mínimo, pero solo para los más solventes. Lo que sí se financia es la construcción, pero la materia prima, el suelo, que es lo más caro, se paga con fondos propios. Esto hace que los promotores sean mucho más cuidadosos. Las grandes promotoras están controladas por fondos de inversión, que son gente profesional y que hace estudios de mercado muy detallados.