La capacidad de Barcelona para realizar nueva producción de vivienda es limitada, el corsé que supone su perímetro geográfico dificulta la producción de suelo urbano para construir y tampoco la administración local parece dispuesta a producir nuevo espacio para vivienda residencial.

La consecuencia más evidente de esa situación, es que la poca producción que sale al mercado inmobiliario barcelonés lo hace a precios casi imposibles de pagar por parte de los jóvenes. Solo la demanda extranjera y la de reposición –cambio de vivienda por parte de familias ya aposentadas—está en condiciones de asumir los precios del mercado. De hecho, de las 93 promociones de vivienda nueva que estaban en fase de comercialización en septiembre en la capital catalana, prácticamente la mitad tenía precios mínimos de 400.000 euros.

Si se suman las promociones con precios por encima de los 300.000 euros por piso, el porcentaje se eleva casi al 70%, según los datos recogidos por la inmobiliaria Coldwell Banker, que tiene varios proyectos de obra nueva en proceso de venta en la ciudad en estos momentos.

“Nuestra media de precios está entre los 400.000 y los 600.000 euros. Ese rango permite la entrada de los compradores nacionales y también de los extranjeros, que son quienes han mantenido el mercado en el últimos años”, explica Josep Poch, director general de la inmobiliaria que no está especializada en la vivienda de lujo.

Pero conseguir una hipoteca por valor de 600.000 euros no está al alcance de cualquiera por mucho que los bancos estén dispuesto a financiar la vivienda de nuevo. Pero en ningún caso, el 100% de su valor. Como mucho, un 80%, lo que supone que el comprador tiene que poner al menos 200.000 euros, lo que dificulta la compra por parte de los jóvenes y no tan jóvenes, cuyos ingresos apenas superan los 1.000 euros al mes.

BARRIOS PERIFÉRICOS, PRECIOS MÁS BAJOS

Los precios más baratos en la ciudad se concentran en los barrios más periféricos. A partir de 200.000 euros se pide en barrios como El Carmel o Sant Andreu. Pero es que hay zonas, como Horta, donde los precios también superan los 400.000 euros. Desde luego, el valor medio del metro cuadrado ha rebasado de largo los 6.000 euros que alcanzó durante la burbuja inmobiliaria.

Existen promociones en la zona más noble de la ciudad donde supera los 14.000 euros por metro cuadrado, lo que arroja un precio final por encima del millón de euros. En las zonas más céntrica de la ciudad prácticamente no se encuentran ofertas por debajo del medio millón de euros.

Uno de los bloques de viviendas de Can Batlló

“En octubre hemos realizado ventas por valor de 11 millones de euros”, afirma Poch. En esas venta se incluye una operación de seis millones, otra de 1,8 millones, dos de 600.000 y otros de menor valor”, describe Poch. Esa actividad, de alguna manera, elude el hecho de que la tensión política derivada del procés se  haya traducido en un parón de las operaciones. No obstante, la inmobiliaria precisa que se trata de transacciones que se había gestionado antes de septiembre y que han culminado durante el último mes.

SUBIDAS DEL 20% EN UN AÑO

Pero la presión sobre los precios se mantiene. Así queda reflejado en el último informe trimestral de la tasadora Tinsa donde se pone de manifiesto que se acentúa el desequilibrio entre oferta y demanda en ciudades como Barcelona y Madrid. La capital catalana acumula una subida de precios del 20,6% en el tercer trimestre de este año. Por delante de Madrid, donde la subida de precios del mercado de la vivienda se han incrementado un 15,5%.

Se trata del segundo semestre consecutivo en el que los precios en Barcelona se aceleran a un ritmo del 20%, lo que da una idea de la rapidez de la subida de los precios en determinadas áreas del país. Para la tasadora, las dos capitales se erigen como motores de la recuperación. Pero desde el punto de vista de la demanda, no deja de ser un problema el encarecimiento de la vivienda mientras que las rentas se mantienen estancadas. 

Las dos grandes capitales se han revalorizado un 44,4% y un 24,9%, respectivamente, desde que tocaron suelo. Y es cierto que el precio medio de Barcelona está aún un 28,3% por debajo de los máximos, aunque cabe recordar que esos máximos son los que acabaron provocando el estallido de la burbuja inmobiliaria.

En este momento, no hay burbuja –la subida de precios se atribuye al desequilibrio entre oferta y demanda--, pero los valores alcanzados provocan otro efecto: la expulsión de población hacia el área metropolitana. Municipios como San Cugat, Terrassa o Sabadell, no solo han visto la llegada de los promotores inmobiliarios que operan habitualmente en Barcelona en busca del suelo falta en  la capital catalana, sino también población expulsada que no puede hacer frente a los precios exigidos por el mercado del ‘ladrillo’ en la gran ciudad.