El mercado de la vivienda está agitado, pero ni mucho menos revuelto. El consejero delegado de la promotora Neinor Homes, Juan Velayos, considera que el sector inmobiliario ha aprendido muchas lecciones de la crisis económica y todavía tiene margen para crecer. “España necesita unas 150.000 viviendas de obra nueva al año y cerrará 2017 con unas 80.000, por lo que todavía habrá dos o tres años en los que la oferta no cubrirá la demanda”, explica. Este desequilibrio implica que “el precio de la vivienda seguirá subiendo” hasta que se alcance un punto de equilibrio y entonces ya dependerá del ciclo económico.

En un desayuno organizado en sus oficinas de la Ciudad Condal con motivo del Barcelona Meeting Point (BMP), Velayos ha señalado que a partir de 150.000 viviendas anuales “se iría hacia la especulación”. Considera que es poco probable que ocurra una segunda burbuja porque las promotoras están mucho menos apalancadas que antes de la crisis y la mayoría de operaciones que se cierran ahora son con fondos propios. Neinor Homes forma parte de una nueva generación de promotoras residenciales y en marzo protagonizó la mayor salida a Bolsa de una empresa de este tipo en Europa.

BARCELONA, UN MERCADO IMPORTANTE

En la actualidad Neinor Homes tiene 72 promociones en marcha con más de 5.200 viviendas en el mercado, de las que unas 3.000 están en fase de lanzamiento y más de 2.000 en fase de construccón. En Catalunya, cuyas operaciones están centradas en Barcelona y su área metropolitana, tiene 22 promociones y unas 1.500 viviendas. “Madrid y Barcelona son mercados con mucho tirón, pero la incertidumbre que ha creado el proceso de independencia nos obliga a ser cautos en Catalunya, que representa el 20% de nuestra cartera”, advierte Velayos.

Neinor Homes protagonizó en marzo la mayor salida a Bolsa de una promotora inmobiliaria residencial en Europa / EFE
Neinor Homes protagonizó en marzo la mayor salida a Bolsa de una promotora inmobiliaria residencial en Europa / EFE

“La incertidumbre de Catalunya puede afectar al empleo, al crecimiento de los salarios, a la concesión de hipotecas y al índice de confianza, lo cual se puede traducir en un bajón de la demanda y, por lo tanto, en menor venta de pisos”, señala. En este contexto, Neinor Homes se replantearía su estrategia y reduciría su exposición al mercado barcelonés. “Hasta ahora Madrid y Barcelona tenían un peso del 25% cada una en nuestras inversiones, pero hoy día estoy más cómodo con un 30%-20% o incluso un 35%-15%”.

ENTIENDE LOS TRASLADOS DE SEDE

El consejero delegado de Neinor Homes, más allá de su opinión personal sobre el procés, considera que los traslados de sede fuera de Catalunya entran dentro de la lógica del mercado. “Las empresas y sus gestores se deben a sus accionistas, empleados y clientes”, por lo que es normal que tomen decisiones para protegerlos. “La incertidumbre y la inseguridad te matan como empresario”, asegura. “Los inversores no están cómodos en situaciones así. Velayos apuesta por una “solución rápida de la crisis” porque un conflicto largo acabará con el tejido industrial y empresarial.

“Los inversores son fríos y globales”, recuerda. “La solución les da igual mientras genere seguridad jurídica y certidumbre”. Admite que las cargas policiales del 1-O han dañado la imagen internacional del Gobierno español. “El inversor internacional confía en España” por cómo ha manejado la salida de la crisis, pero la “jugada poco hábil” del pasado domingo le ha restado credibilidad por su falta de mano izquierda a la hora de gestionar una situación que puede descontrolarse y afectar a todo el país.

LA BATALLA POR EL SUELO

La escasez de suelo de calidad en el mercado puede llevar a una batalla entre las grandes promotoras, aunque por ahora no hay riesgo de inflación de precios. “Nosotros solo compramos suelo finalista [listo para edificar] porque el no finalista depende de los vaivenes políticos y es difícil evaluar el perfil de riesgo”, señala. Antes de la crisis era mucho más sencillo porque el suelo se compraba a crédito y ahora se hace con fondos propios. “En un mercado competitivo el riesgo de pagar más de la cuenta es mayor”.

Un ejemplo. Neinor Homes considera que el precio de un solar puede rondar los 1.300 euros por metros cuadrado, por lo que sus analistas concluyen que el precio óptimo de cada vivienda rondaría los 300.000 euros. “Si el vendedor quiere 1.500 euros por metro cuadrado, tengo que preguntar a mi departamento de ventas: ¿Os veis capaces de colocar los pisos a 350.000 euros?” Las condiciones del mercado no están para encarecer el producto final porque no tendrá una salida ágil y la compañía no recuperará su inversión.

En su plan estratégico hasta 2020, Neinor Holmes tiene prevista una inversión de 380 millones de euros para la compra del suelo que necesita para llegar a una producción de 4.000 viviendas anuales. “Este año hemos adelantado compras y cerramos el año con una inversión de 280 millones de euros”. El resto se invertirá en 2018, aunque Velayos ya ha adelantado que seguramente avanzarán compras. Con el aumento de las promociones, la compañía espera llegar a los 1.000 millones de facturación en 2019 o 2020.